Zoom sur la transformation d’actifs tertiaires en Île-de-France

Depuis la crise sanitaire de 2020, la forte hausse de l’offre de bureaux francilienne et les chiffres décevants de la demande placée mettent en lumière le poids sur le marché de nombreux immeubles de seconde main, parfois obsolètes. En parallèle, les besoins en logements en Île-de-France sont très élevés, mais le foncier manque dans un contexte où la lutte contre l’artificialisation des sols est actée et incarnée par l’objectif ZAN (Zéro Artificialisation Nette).

L’équation semble simple : réutiliser les immeubles de bureaux obsolètes et les transformer en logements, une démarche qui par ailleurs permet de dégager bien moins de carbone qu’une démolition. De plus, la loi Elan, adoptée en 2018, accorde un bonus de constructibilité pour les immeubles convertis ou rénovés en logements, bonus de 30% maximum et soumis aux PLU des communes.

La réalité est naturellement plus nuancée. La transformation et le changement d’usage représentent clairement un outil précieux du développement urbain, cohérent avec les objectifs de développement durable partagés par les habitants, les pouvoirs publics et les investisseurs. Il convient cependant de remettre la crise du bureau en perspective : si l’offre à un an francilienne atteint 6 millions de m² début 2023, ce ne sont pas autant d’immeubles à transformer et, bien que la demande placée ralentisse, les besoins en immobilier d’entreprise perdurent. Ensuite, outre les contraintes techniques, réglementaires et politiques, l’équation financière est souvent le point bloquant qui limite le nombre d’opérations et de communes concernées et influe sur la typologie du changement d’usage, toutes les transformations n’aboutissant pas à du logement. Enfin, la transformation pure ne correspond qu’à une partie limitée du recyclage urbain.

La lutte contre l’artificialisation des sols se concrétise

L’enjeu écologique dans le développement urbain est incontournable et les pressions réglementaires, mais aussi sociétales, se multiplient. À l’échelle nationale, la loi Climat et Résilience d’août 2021 a validé l’obligation de réduction de la consommation d’espaces naturels agricoles et forestiers, avec deux échéances majeures : 2030 pour une réduction de moitié et 2050 pour l’objectif ZAN (Zéro Artificialisation Nette). À l’échelle régionale, le futur Schéma Directeur de l’Île-de-France 2040 vise à réduire de 20% par décennie le rythme d’artificialisation des sols en privilégiant le développement de centralités périphériques : seuls pôles où la construction neuve serait autorisée. Ce rythme est légèrement inférieur au ZAN, mais l’Île-de-France doit faire face à un autre défi crucial : créer de nouveaux logements, dans une région où les besoins sont pléthoriques. Le projet du SDRIF 2040, qui devrait être arrêté en juillet 2023, avant une année d’enquête publique, prévoit ainsi le maintien des objectifs de construction annuelle de logements à 700 000 unités par an, dont 30% de logements sociaux.