MARKET SUMMARY
BY CATELLA

Depuis la crise sanitaire de 2020, la forte hausse de l’offre de bureaux francilienne et les chiffres décevants de la demande placée mettent en lumière le poids sur le marché de nombreux immeubles de seconde main, parfois obsolètes. En parallèle, les besoins en logements en Île-de-France sont très élevés, mais le foncier manque dans un contexte où la lutte contre l’artificialisation des sols est actée et incarnée par l’objectif ZAN (Zéro Artificialisation Nette).

L’équation semble simple : réutiliser les immeubles de bureaux obsolètes et les transformer en logements, une démarche qui par ailleurs permet de dégager bien moins de carbone qu’une démolition. De plus, la loi Elan, adoptée en 2018, accorde un bonus de constructibilité pour les immeubles convertis ou rénovés en logements, bonus de 30% maximum et selon les PLU des communes.

La réalité est naturellement plus nuancée. La transformation et le changement d’usage représentent clairement un outil précieux du développement urbain, cohérent avec les objectifs de développement durable partagés par les habitants, les pouvoirs publics et les investisseurs. Il convient cependant de remettre la crise du bureau en perspective : si l’offre à un an francilienne atteint 6 millions de m2 début 2023, ce ne sont pas autant d’immeubles à transformer et, bien que la demande placée ralentisse, les besoins en immobilier d’entreprise perdurent. Ensuite, outre les contraintes techniques, réglementaires et politiques, l’équation financière est souvent le point bloquant qui limite le nombre d’opérations et de communes concernées et influe sur la typologie du changement d’usage, toutes les transformations n’aboutissant pas à du logement. Enfin, la transformation pure ne correspond qu’à une partie limitée du recyclage urbain.