Zoom sur les crises du marché immobilier tertiaire

Le déclenchement de la crise sanitaire Covid-19, début 2020, mais surtout le retour brutal de l’inflation qui en a découlé et le changement de politique monétaire mi-2022, ont entraîné le marché de l’immobilier non résidentiel dans une crise dont l’ampleur est pour le moment difficilement mesurable. On a assisté en 2023 à une chute brutale des montants investis qui s’est accentuée au S1 2024 (-51% en 2023 / -46% au S1 2024), à un recul de la demande placée (-16% en 2023 / -5% au S1 2024) et à une hausse de l’offre immédiate à un niveau sans précédent.

À ces indicateurs en berne, viennent se greffer des interrogations sur une baisse structurelle possible de la demande liée au télétravail, ainsi que sur les impacts des contraintes règlementaires liées à la transition écologique ou à l’obsolescence d’une partie du parc de bureaux.

En 40 ans, l’immobilier tertiaire a traversé cinq grandes crises, qui ont affecté les marchés locatifs et de l’investissement à différents degrés. Si l’on se réfère à l’étymologie du mot, du grec « krisis » et du verbe « krinein » – qui signifie passer au crible, trier, séparer des grains, –  la crise, malgré sa brutalité, est aussi un moment charnière qui redéfinit les conditions du nouveau cycle et du « rebond ».

Afin de mieux appréhender les contours de la « crise immobilière » actuelle, nous avons choisi de jeter un regard dans le rétroviseur : comment le marché immobilier a-t-il traversé les différents cycles économiques depuis le début des années 90s ? Quels enseignements en tirer pour éclairer la situation actuelle ?

Cet exercice de relecture doit nous permettre de prendre un peu de recul dans le brouillard du présent. Assiste-t-on à des rééquilibrages naturels entre l’offre et la demande, à de véritables changements de paradigmes ?