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Le déclenchement de la crise sanitaire Covid-19, début 2020, mais surtout le retour brutal de l’inflation qui en a découlé et le changement de politique monétaire mi-2022, ont entraîné le marché de l’immobilier non résidentiel dans une crise dont l’ampleur est pour le moment difficilement mesurable. On a assisté en 2023 à une chute brutale des montants investis qui s’est accentuée au S1 2024 (-51% en 2023 / -46% au S1 2024), à un recul de la demande placée (-16% en 2023 / -5% au S1 2024) et à une hausse de l’offre immédiate à un niveau sans précédent.

À ces indicateurs en berne, viennent se greffer des interrogations sur une baisse structurelle possible de la demande liée au télétravail, ainsi que sur les impacts des contraintes règlementaires liées à la transition écologique ou à l’obsolescence d’une partie du parc de bureaux.

En 40 ans, l’immobilier tertiaire a traversé cinq grandes crises, qui ont affecté les marchés locatifs et de l’investissement à différents degrés. Si l’on se réfère à l’étymologie du mot, du grec « krisis » et du verbe « krinein » – qui signifie passer au crible, trier, séparer des grains, – la crise, malgré sa brutalité, est aussi un moment charnière qui redéfinit les conditions du nouveau cycle et du « rebond ».

Afin de mieux appréhender les contours de la « crise immobilière » actuelle, nous avons choisi de jeter un regard dans le rétroviseur : comment le marché immobilier a-t-il traversé les différents cycles économiques depuis le début des années 90s ? Quels enseignements en tirer pour éclairer la situation actuelle ?

Cet exercice de relecture doit nous permettre de prendre un peu de recul dans le brouillard du présent. Assiste-t-on à des rééquilibrages naturels entre l’offre et la demande, à de véritables changements de paradigmes ?

Depuis mi-2022, marquant le début d’un nouveau cycle de marché, de nombreux regards se sont tournés vers les dernières étoiles montantes du marché immobilier : les SCPI*. Quelle résilience du modèle face aux soubresauts des marchés tertiaires ? À la remontée des taux directeurs et à leur impact sur la valorisation des patrimoines ? Aux tensions qui agitent l’ensemble des acteurs de l’immobilier ; les nouveaux modes de travail et les enjeux environnementaux en chefs de file des préoccupations ?

Nombreux sont ceux qui nous demandent d’alimenter leurs réflexions et nous sollicitent pour appréhender cette réalité complexe. Dans cette optique, les équipes Capital Markets de Catella & de MBE Conseil ont uni leur savoir-faire et leurs bases de données pour analyser, décortiquer, et transmettre leur vision de marché sur cette catégorie d’acteurs majeure de l’immobilier.

Il s’agit à travers cette étude de faire part de notre expérience quotidienne, en tant qu’acteurs du marché et observateurs des grands mouvements tectoniques qui structurent les marchés immobiliers.

Le temps de l’immobilier est celui du temps long. L’analyse des tendances de long terme est un prisme privilégié qui permet le recul nécessaire pour sortir du brouillard de l’actualité et des ornières rencontrées çà et là dans les opérations que nous menons.

Nous souhaitons vous partager ici nos analyses et notre regard forgés au travers des échanges quotidiens avec nos clients, des données que nous traitons et de l’expérience des transactions que nous réalisons à vos côtés.

Depuis la crise sanitaire de 2020, la forte hausse de l’offre de bureaux francilienne et les chiffres décevants de la demande placée mettent en lumière le poids sur le marché de nombreux immeubles de seconde main, parfois obsolètes. En parallèle, les besoins en logements en Île-de-France sont très élevés, mais le foncier manque dans un contexte où la lutte contre l’artificialisation des sols est actée et incarnée par l’objectif ZAN (Zéro Artificialisation Nette).

L’équation semble simple : réutiliser les immeubles de bureaux obsolètes et les transformer en logements, une démarche qui par ailleurs permet de dégager bien moins de carbone qu’une démolition. De plus, la loi Elan, adoptée en 2018, accorde un bonus de constructibilité pour les immeubles convertis ou rénovés en logements, bonus de 30% maximum et soumis aux PLU des communes.

La réalité est naturellement plus nuancée. La transformation et le changement d’usage représentent clairement un outil précieux du développement urbain, cohérent avec les objectifs de développement durable partagés par les habitants, les pouvoirs publics et les investisseurs. Il convient cependant de remettre la crise du bureau en perspective : si l’offre à un an francilienne atteint 6 millions de m² début 2023, ce ne sont pas autant d’immeubles à transformer et, bien que la demande placée ralentisse, les besoins en immobilier d’entreprise perdurent. Ensuite, outre les contraintes techniques, réglementaires et politiques, l’équation financière est souvent le point bloquant qui limite le nombre d’opérations et de communes concernées et influe sur la typologie du changement d’usage, toutes les transformations n’aboutissant pas à du logement. Enfin, la transformation pure ne correspond qu’à une partie limitée du recyclage urbain.

La lutte contre l’artificialisation des sols se concrétise

L’enjeu écologique dans le développement urbain est incontournable et les pressions réglementaires, mais aussi sociétales, se multiplient. À l’échelle nationale, la loi Climat et Résilience d’août 2021 a validé l’obligation de réduction de la consommation d’espaces naturels agricoles et forestiers, avec deux échéances majeures : 2030 pour une réduction de moitié et 2050 pour l’objectif ZAN (Zéro Artificialisation Nette). À l’échelle régionale, le futur Schéma Directeur de l’Île-de-France 2040 vise à réduire de 20% par décennie le rythme d’artificialisation des sols en privilégiant le développement de centralités périphériques : seuls pôles où la construction neuve serait autorisée. Ce rythme est légèrement inférieur au ZAN, mais l’Île-de-France doit faire face à un autre défi crucial : créer de nouveaux logements, dans une région où les besoins sont pléthoriques. Le projet du SDRIF 2040, qui devrait être arrêté en juillet 2023, avant une année d’enquête publique, prévoit ainsi le maintien des objectifs de construction annuelle de logements à 700 000 unités par an, dont 30% de logements sociaux.

Stratégie de développement territorial, qualité du cadre de vie, nouveaux transports en commun ou desserte grande vitesse… ce sont les maîtres-mots pour expliquer l’essor des marchés immobiliers tertiaires en régions. Mais le phénomène qui favorisait surtout la métropolisation des grandes agglomérations a pris une nouvelle coloration avec la crise sanitaire de 2020. Les confinements vécus par certains à l’écart de la ville, la mobilité accrue des télétravailleurs, en particulier des cadres, jouent aujourd’hui sur la dynamique des territoires et la création d’emplois qui n’est plus un privilège de grande ville. Les bassins de population et de consommation font l’objet d’un desserrement territorial déjà perceptible dans les prix immobiliers résidentiels.

Du point de vue de l’investissement immobilier tertiaire, ce changement se lit aussi dans les volumes engagés en régions. Depuis 2008, le volume d’acquisitions a progressé à mesure que les marchés gagnaient en maturité, et depuis 2020, c’est leur part dans l’investissement en France qui s’est renforcée pour atteindre 41% au 1er semestre 2022, sans même inclure les actifs de diversification comme les hôtels, les actifs de loisirs ou de santé.

Depuis trois ans, le marché des bureaux francilien a été confronté à une succession de questionnements qui ont affecté les niveaux de demande placée. Entre réflexion sur le télétravail, le flex office et le besoin toujours croissant de centralité, les processus de décision des entreprises ont été ralentis pendant cette période. L’année 2021 a cependant marqué une reprise de la demande placée avec une vigueur retrouvée des petites et moyennes surfaces, un niveau honorable des transactions entre 5 000 et 10 000 m² et une polarisation des entreprises sur les secteurs tertiaires les plus établis de l’Ile-de-France et notamment Paris intramuros et l’Ouest QCA.

Le déclenchement de la guerre en Ukraine et l’incertitude quant à son impact sur l’économie mondiale et française risquent d’assombrir les perspectives de rebond de la demande placée en 2022. Néanmoins, les signaux positifs de 2021 pourraient perdurer, voire s’affermir. L’enjeu toujours plus important de la performance énergétique des immeubles va notamment conforter l’appétit des utilisateurs pour les immeubles labellisés. Dans un contexte de tension sur le marché énergétique, la nécessité de réduire l’empreinte carbone devrait également continuer à favoriser les localisations les plus centrales et les mieux desservies.

Dans ce contexte, le bilan de l’offre dressé dans cette étude permet d’établir deux principaux constats : L’offre neuve est abondante. Sa qualité et les loyers économiques compétitifs devraient cependant permettre une absorption croissante des surfaces excédentaires, d’autant que les mises en chantier se réduisent. La rapidité de cette absorption dépendra de la reprise des transactions, notamment de grande taille. Les pôles tertiaires établis et les centres les mieux connectés pourraient rester à l’équilibre ou y revenir avant les pôles plus émergents.

L’offre de seconde main a connu une croissance sans précédent. De qualité inégale, alimentée régulièrement par les libérations, elle risque de peser longtemps sur la vacance francilienne si aucune mesure n’est prise à terme. Parmi ces mesures, la transformation d’une partie de ces offres obsolètes en logements ou en locaux d’activités est une alternative en plein essor. Une part croissante des propriétaires est prête à engager cette transformation et la réussite des premières reconversions est un signe encourageant pour l’absorption du stock et le renouveau de certains quartiers de ville.