Le marché de l'investissement - Juillet 2018

JE TÉLÉCHARGE L’ÉTUDE ANNUELLE 2017 DE CATELLA PROPERTY

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2018 part sur des bases très solides qui pourrait en faire une des années record du marché de l’investissement immobilier.

 

La prime de risque demeure attractive, les taux de vacance baissent, les loyers progressent et la France attire de nouveau : tous ces éléments maintiennent un contexte favorable pour le secteur.

 

Le 2ème semestre devrait poursuivre cette dynamique qui reste favorable aux vendeurs, surtout que l’equity est là et provient du monde entier.

 

Cependant certains marchés commencent à corriger, et notamment ceux qui ont connu des mouvements difficiles sur leur marché locatif ou qui n’ont pas de perspectives « Grand Paris ». Ce phénomène est pour l’instant un peu noyé dans la masse et les effets d’annonce, mais cela pousse à rester vigilant.

 

L’arrêt du quantitive easing par la BCE aura surement un impact sur les taux d’intérêt, mais on devrait commencer à le sentir en 2019. D’ici là, le momentum reste excellent !

NOTRE VISION DU MARCHÉ
L'avis de Arnaud de Sordi

CARTE DES SECTEURS
DE MARCHÉ

2018 part sur des bases très solides qui pourrait en faire une des années record du marché de l’investissement immobilier

Arnaud de Sordi

Chiffres clés Juillet 2018

MONTANTS INVESTIS SUR LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL EN FRANCE

Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS SUR LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL EN FRANCE

    • Le 2ème trimestre voit, comme attendu, un volume impressionnant transacté de 7,3 Mds €, quasi comparable à 2016 !
    • Il traduit une progression des échanges de + 33 % entre le 2ème trimestre 2018 et 2ème trimestre 2017 !
    • Le 1er semestre cumule 11 Mds € soit une progression d’un peu plus de 18 % à périmètre comparable par rapport au 1er semestre 2017

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TAILLE – PORTEFEUILLES ET ACTIFS UNITAIRES

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TAILLE – PORTEFEUILLES ET ACTIFS UNITAIRES

    • Les opérations entre 100 et 300 M€ n’ont pas été loin de doubler leur volume à périmètre comparable (+ 71 %) !
    • Au global les opérations de 100 M€ et plus, représentent 66 % des montants investis, ce qui prouve une fois encore que l’argent est là, et qu’il préfère se placer sur des actifs plus simples en gestion que des petites lignes multiples…
    • La baisse de 32 % des opérations de -50 M€ vient corroborer ce phénomène ;
    • A noter l’augmentation incroyable des opérations de 300 à 500 M€ (+ 121 %) avec notamment 3 opérations phares : Kosmo, Pf Oxford, et Cœur Marais.

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR PRODUIT

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR PRODUIT

    • Les bureaux représentent près des 3/4 des montants investis, au détriment principalement de la logistique, en baisse de 53 % ;
    • Avec presque 8 Mds € investis, ils progressent de +46 % par rapport au 1er semestre 2017, symbolisant la multiplicité d’opérations de très grandes tailles (exemple : Quadrans, Kosmo, Cœur Marais, portefeuille Oxford, Marché St Honoré, Meudon Campus, Metropolitan…) ;
    • La logistique et les commerces concentrent quasiment le solde des montants investis, avec un peu plus de 2,4 Mds € ;
    • A noter : belle progression de l’immobilier de diversification comme la santé et l’hôtellerie-loisirs qui représentent néanmoins seulement 450 M€ investis (par manque d’offre disponible).

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL PAR TYPE D’INVESTISSEURS

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL – PAR TYPE D’INVESTISSEURS

    • Percée importante des fonds core / core + en hausse de +37 % ;
    • Idem côté opportunistes avec une hausse des investissements de +25 %, même si le nombre d’opérations à création de valeur reste relativement limité ;
    • La part des foncières (cotées ou privées) demeure famélique : un peu moins de 9 % des montants investis avec la difficulté de trouver des opérations avec des top localisations et des prix plus accessibles ;
    • Faible part des collecteurs d’épargne hors assureurs (SCPI / OPCI), qui ne représentent que 14 % des investissements, actant une baisse de près de 29 % par rapport au 1er semestre 2017, traduisant ainsi la baisse de la collecte constatée partout ;
    • Forte remontée en revanche des assureurs, qui augmentent leurs investissements de près de +265 %, confirmant que les contrats d’assurance vie ont de nouveau la cote…

    MONTANTS INVESTIS EN ÎLE DE FRANCE – PAR ZONE GÉOGRAPHIQUE

    Source : MBE Conseil

    MONTANTS INVESTIS EN ÎLE DE FRANCE – PAR ZONE GÉOGRAPHIQUE

    • Paris attire à elle seule 43 % des montants investis, avec une progression dans le QCA de près de + 268 % !
    • Globalement les grands pôles tertiaires (Paris QCA, pôles tertiaires, Ouest QCA) représentent 40 % des montants investis, continuant à symboliser la recherche de sécurité du marché, en ces temps de prix élevés… Ces pôles marquent une progression des investissements impressionnante : + 55 % par rapport au 1er semestre 2017 !
    • Les investisseurs semblent préférer les quartiers diffus de Paris ou la 1ère Périphérie (+ 216 %) à la 2ème Périphérie et aux Régions ( 32 %).

    TAUX DE RENDEMENT DES BUREAUX

    Taux de rendement bureaux prime-invest - Juillet 2018
    201220132014201520162017 T2 2018
    Paris QCA4,50 – 5,00%4,25 – 5,00%4,00 – 5,00%3,50 – 4,25%3,10 – 3,80%3,10 – 3,80%3,10 – 3,80%
    Paris Pôles tertiaires5,50 – 6,00%5,20 – 5,75%4,80 – 5,75%4,25 – 4,75%3,50* – 4,75%3,40 – 4,30%3,40 – 4,30%
    La Défense5,50 – 6,50%6,60 – 7,50%5,60 – 7,50%5,00 – 5,50%5,00 – 5,50%4,10 – 5,75%4,10 – 5,50%
    Autres Ouest QCA5,50 – 6,00%5,50 – 6,50%5,50 – 6,50%3,65 – 6,00%3,65 – 6,00%3,25 – 5,00%3,50 – 5,00%
    Autres Banlieues6,25 – 7,00%6,25 – 8,00%5,25 – 8,00%4,50 – 7,00%4,25 – 7,00%4,00 – 7,00%3,80 – 7,00%
    Régions5,80 – 8,00%5,70 – 8,00%5,40 – 8,00%5,00 – 8,00%4,80 – 7,25%4,00 – 7,00%4,00 – 7,00%
    Source : MBE Conseil / * : taux théorique

    TAUX DE RENDEMENT DES BUREAUX 

    • De manière générale les taux référence continuent à rester stables ;
    • Le taux « prime » continue à tangenter les 3% sans atteindre clairement ce seuil ou passer en dessous ; même si le second semestre pourrait voir cette barre franchie…
    • Quelques légers mouvements de remontée s’opèrent, mais c’est surtout dans les marchés tertiaires périphériques, hors QCA, que ces phénomènes commencent à être marquants, avec dans certaines communes, des transactions qui ont du mal à sortir (demande en décalage de 50 à 100 bps par rapport à l’offre).

    ÉVOLUTION COMPARÉE DES TAUX DE RENDEMENT « PRIME » BUREAUX ET DES TAUX DES OBLIGATIONS À LONG TERME

    Source : MBE Conseil

    ÉVOLUTION COMPARÉE DES TAUX DE RENDEMENT « PRIME » BUREAUX ET DES TAUX DES OBLIGATIONS À LONG TERME

    • Le rendement « prime » étant stable, la prime de risque immobilière continue à varier en fonction des fluctuations de l’OAT qui globalement reste dans un corridor entre 0,50 % et 0,70 % ;
    • L’immobilier conserve donc pleinement son attractivité par rapport notamment aux marchés obligataires, en dépit des rendements bas sur de nombreux marchés.